Финансы

Как купить дом, который можно продать

Я забеспокоился, когда узнал, что мои бывшие коллеги были в отчаянии из-за того, что не смогли продать свои дома.

Небольшой городок, в котором я поселился, казался достаточно доступным, особенно после того, как я утвердился в своей работе и, наконец, начал зарабатывать больше, чем тратил. Это место не было моим первым выбором, но я нашел там достойную работу, работая финансовым аналитиком в корпоративном офисе регионального банка.

Когда мы услышали объявление о приобретении банка, мы забеспокоились о нашей работе, которая, безусловно, будет считаться избыточной в объединенной организации. Однако через несколько недель мы узнали, что более крупный банк планировал нанять большинство из нас в той или иной степени. Загвоздка заключалась в том, что позиции будут расположены в городе, до которого почти два часа езды. Это означало, что нам придется долго добираться до работы или нам придется переехать.

И все же мы почувствовали облегчение. Мы с коллегами могли оплачивать счета, просто находясь в новом месте у другого работодателя.

Но когда люди начали процесс переезда, они столкнулись с новой реальностью. Огромное количество людей уходило, и очень немногие двигались в этот район. Рынок жилья рухнул в одночасье.

Что до меня, то случилось так, что я снимал дом, и мне не пришлось платить за два жилья, так как я ждал, когда одно будет продано. Но тревожили страх и разочарование тех, кто пытался продать свои дома. Урок покупки дома: имеет смысл подумать, сможете ли вы продать свой дом быстро и выгодно еще до его покупки, особенно если дом составляет значительную часть вашего общего состояния.

Положительные домашние атрибуты

После этого случая я внимательно подошел к покупке дома. Ориентация на цифры помогла мне, по крайней мере, в том, что касается покупки того, что можно было продать быстро. Мы продали наш первый дом менее чем за 48 часов, а второй — в течение 30 дней, несмотря на то, что правительство остановило работу и это повлияло на нашего покупателя.

Вот атрибуты дома, которые я рассмотрел перед покупкой:

Соседства

Я искал дома в традиционных районах, где дома, как правило, быстро (в течение нескольких месяцев) продавались по ценам, близким к запрашиваемым. Я хотел место, которое переезжало в другие дома, но не считалось временным. Как правило, даже в небольших городах таких районов немного.

Если не считать стабильных жителей и стабильной текучести, мне подойдет любой район. Однако я действительно хотел избежать того, что считал крайностями. То есть я бы не стал рассматривать элитные разработки, которые могут себе позволить единицы. Кроме того, я отклонил незавершенную разработку, так как не был уверен в ее будущем (во время одного из моих поисков небольшой район с домом, который, как я считал, был позже оставлен его разработчиком).

Один район, который я посетил, был хорош, но его расположение в маленьком городке удерживало меня от него. Люди, переехавшие в обычную местность, как правило, собирались на окраинах большого города. Поскольку немногие переехали в этот небольшой город, я не рискнул покупать там, несмотря на более высокое качество жизни.

Дизайн дома

Я искал традиционный дизайн, который хорошо вписался бы в окрестности. Дома, которые я считал, никогда не получат награды за дизайн; они бы красиво и скромно подходили к своим соседям.

Я отказался от домов, которые казались необычными (например, этот дом, который был продан за половину его запрашиваемой цены после того, как он продавался на рынке в течение нескольких лет). Я, не колеблясь, отдал красивый дом, если он казался необычным, поскольку я полагал, что эти дома нравятся ограниченному количеству людей. И казалось маловероятным, что эти люди появятся в качестве потенциальных покупателей дома как раз в тот момент, когда я хотел продать свой дом.

Оглядываясь назад, я вижу, что мой выбор был несколько скучным. Но в то время я не искал волнения или личного самовыражения в дизайне дома. Я искал дом, который будет продаваться быстро — чем больше людей в пуле потенциальных покупателей, тем лучше.

Расположение

«Местоположение, местоположение, местоположение» — это мантра покупки недвижимости. Удачное расположение может сделать так себе дом более привлекательным и продаваемым.

Тем не менее, места, которые я искал, не обязательно были самыми популярными среди нынешних жителей. Я сосредоточился на районах, которые были желательны с точки зрения близости к продуктовым магазинам, ресторанам, школам и паркам. Кроме того, я не пошел на компромисс с дизайном дома или ценой только из-за местоположения.

Цены

Мне нужен дом по справедливой и доступной цене. Справедливость цены на дом может быть субъективной и изменчивой, поэтому я сначала сосредоточился на покупке дома с выплатами по ипотеке, которые не растягивали бы меня в финансовом отношении.

Сначала проверьте доступность

Поначалу любые выплаты по цене дома и по ипотеке казались возмутительными. Но после того, как я выплатила ссуду на покупку автомобиля, эта сумма в сочетании с арендной платой, которую мы с мужем платили за дом гораздо меньшего размера, сделали выплаты по ипотеке приемлемыми. У нас остались деньги на траты, сбережения и вложения в другие области. Так что, если бы нам нужно было понести убытки от продажи дома, эта ситуация не опустошила бы нас в финансовом отношении.

В то время я не ожидал ремонта дома. Но в конце концов я понял, что покупка дома с разумной суммой платежа по ипотеке (или вообще без выплаты) означает, что мы можем позволить себе содержать дом, например, заменить систему отопления или получить новую крышу, когда это необходимо. Кроме того, финансовая неудача, такая как смена места работы (с более низкой оплатой труда), вряд ли заставит нас быстро продать дом. Таким образом, доступность не только позволит нам сэкономить в других областях, но и даст нам дополнительную защиту в случае изменений в наших финансах.

Затем проверьте цены

Конечно, я не хотел переплачивать, даже если бы эта сумма была мне доступна. Один из способов установить правильную цену — это нанять умного и надежного профессионала в сфере недвижимости, который даст надежные и откровенные советы. Другой способ — научиться проводить собственный анализ, который становится проще, когда дома по соседству продаются и покупаются на регулярной основе.

В то время Zillow и его конкурентов не существовало. Но публичные записи и списки продаж недвижимости сделали. Независимо от того, используете ли вы алгоритм, оценщика или агента (или все три), процесс оценки стоимости дома включает в себя анализ продаж домов в этом районе, а затем добавление или вычитание стоимости в зависимости от различий между объектами недвижимости. Например, более теплые квадратные метры добавляют больше ценности. Навес для машины дешевле гаража.

Идея заключается не в том, чтобы сравнивать то, что вы хотите или предпочитаете, а в том, чтобы учесть, как рынок будет оценивать обновление. То есть в одном доме может быть отличный подвал, но он, как правило, не ценится высоко просто потому, что он не считается основной частью дома. В определенной степени покупатели могут не предложить больше дома с подвалом, но они могут быть более заинтересованы в том, чтобы сделать сильное предложение о доме с готовым подвалом.

Самая большая опасность в ценообразовании, основанном на рыночной активности: если люди слишком много платят за дома в этом районе, вас могут убедить сделать то же самое на основе ваших расчетов. Сравнение цен с другими рынками, хотя и не является идеальным или точным решением, может дать вам представление о том, не завышены ли цены на определенном рынке и доме.

Дополнительные атрибуты, которые следует учитывать

Для моих первых двух домов я преуспел в покупке домов, которые быстро продавались. (Мы еще не выставили на продажу наш третий дом.) Тем не менее, у вас могут быть другие приоритеты в доме. Кроме того, чем дольше вы живете в доме, тем больше вещей может измениться с точки зрения привлекательности местоположения и домашней привлекательности. В конце концов, меняются стили и схемы движения. Предвидение этого могло быть полезно для меня.

Вот несколько вещей, которые я хотел бы замечать раньше:

Содержание и ремонт дома

Как бы я ни гордился тем, что получил правильную цену на приобретенные нами дома, теперь я понимаю, что не имел представления о стоимости содержания и улучшений. Осмотр дома может показать вам, что нужно отремонтировать, но стоимость ремонта может быть намного выше, чем вы первоначально предполагали. Строительные нормы и правила могут измениться с момента постройки дома до капитального ремонта или модернизации, что приведет к увеличению стоимости. Или вы можете обнаружить ярлык в исходной конструкции, требующий дорогостоящего ремонта только после начала ремонта.

Оценивая дом и его цену, внимательно обдумывайте затраты на модернизацию дома.

Привлекательный дизайн

Стремясь держаться подальше от необычных домов и дизайна с ограниченной привлекательностью, я остановился на традиционном доме для поселков пригородного типа. В то время я не искал волнения или личного самовыражения в дизайне дома. Я искал дом, который будет быстро продаваться. Массовое обращение означало больше людей в пуле потенциальных покупателей, что всегда было лучше для меня.

Теперь я бы подумал о более креативном дизайне, особенно если это означает более эффективное использование открытого пространства или повышение энергоэффективности.

Более популярны и менее известны

Я узнал, что некоторые места остаются популярными (и более дорогими), поскольку их окрестности остаются стабильными на протяжении десятилетий. Другие направления могут измениться и стать более или менее востребованными. Поэтому имеет смысл подумать о том, как может выглядеть разработка и как она может изменить стоимость вашего дома.

Я также обнаружил, что новые разработки могут быть лучше для покупателей жилья. Дома также новее и могут требовать меньшего ухода, особенно в первые годы. Кроме того, то, что является новым сегодня, может стать устойчивым и устоявшимся в течение десятилетия. Установленный район может стать устаревшим и нежелательным в этот же период времени. Вы не всегда можете сказать, как будет выглядеть застройка и прилегающая к ней территория позже.

Качество образа жизни

Я пытался выбрать дом в районе и районе, который мне нравился. Но признаю, что предпочел простоту продажи качеству жизни. В одной ситуации мы купили дом в пригороде, а не в соседнем городке, отчасти потому, что я подумал, что будет легче продать дом. Это решение сработало в нашу пользу, когда нам нужно было быстро продать из-за переезда, связанного с работой. Однако, столкнувшись с этой ситуацией снова, я, возможно, остановил свой выбор на маленьком городке и его лучшем качестве жизни.

Поскольку мы смогли сэкономить и инвестировать, наш дом теперь составляет небольшую часть нашего собственного капитала. Так что я беспокоюсь, но не боюсь потратить деньги на свой следующий дом.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *